Prospek Properti 2024: Potensi Pertumbuhan dan Tantangannya
Selama tahun 2023, situasi sektor real estate global belum menunjukkan tanda-tanda pemulihan yang signifikan. Setidaknya hal ini terlihat dari evolusi harga real estate di seluruh dunia yang belum mengalami pertumbuhan signifikan.
Faktanya, harga properti global akan terus berada di zona pertumbuhan negatif hingga tahun 2023 (lihat Gambar 1). Rendahnya pertumbuhan harga real estate global mencerminkan masih rendahnya permintaan terhadap real estate. Hal ini antara lain dipengaruhi oleh hasil perekonomian global yang belum mengalami pertumbuhan signifikan pada tahun 2023.
Prospek sektor real estat global pada tahun 2024 diperkirakan akan diwarnai dengan ketidakpastian, sejalan dengan prospek pertumbuhan ekonomi yang masih melambat. Beberapa lembaga internasional seperti IMF dan Bank Dunia serta lembaga lainnya telah mempublikasikan proyeksinya untuk tahun 2024.
Akibatnya, sebagian besar memperkirakan pertumbuhan ekonomi pada 2024 akan lebih rendah dibandingkan tahun lalu. Misalnya, pada 30 Oktober 2023, IMF memperkirakan pertumbuhan ekonomi global pada tahun 2024 akan mencapai 2,9%, angka yang lebih rendah dibandingkan perkiraan tahun 2023 sebesar 3,0%. Perlambatan pertumbuhan tersebut antara lain dipengaruhi oleh perlambatan ekonomi Amerika Serikat (AS), Eropa, dan Tiongkok.
Ditambah dengan proyeksi perlambatan pertumbuhan ekonomi global, hal ini diperkirakan akan berdampak pada kinerja sektor real estate. Bahkan di Tiongkok, buruknya kinerja sektor real estate akibat beberapa kasus kebangkrutan yang menimpa beberapa perusahaan besar real estate dalam beberapa tahun terakhir justru menjadi biang perlambatan pertumbuhan ekonomi.
Perlambatan pertumbuhan investasi real estat telah berdampak pada perekonomian secara keseluruhan, sehingga mengurangi investasi di beberapa sektor. Hal ini terjadi karena kuatnya keterkaitan sektor real estate dengan sektor ekonomi lainnya, terutama produksi bahan bangunan, produk logam dan mineral, mesin dan peralatan, dll.
Pada bulan September 2023, lembaga pemeringkat kredit Moody’s menyatakan bahwa sektor real estat Tiongkok secara fundamental masih lemah. Moody’s bahkan merevisi prospek sektor real estate Tiongkok menjadi negatif dari sebelumnya stabil, seiring dengan melemahnya pertumbuhan ekonomi Tiongkok.
Pemulihan sektor real estate di Tiongkok diperkirakan akan terjadi pada tahun ini, namun terbatas. Pemulihan kepemilikan korporasi terutama akan dialami oleh korporasi yang berstatus Badan Usaha Milik Negara (Perusahaan).
Sementara itu, korporasi swasta diperkirakan akan terus menghadapi tekanan akibat terbatasnya sumber daya keuangan dan akses terhadap pembiayaan. Diperkirakan penjualan properti akan terus menurun dalam 12 hingga 18 bulan ke depan.
Otoritas ekonomi beberapa negara mulai melakukan intervensi untuk memulihkan situasi sektor real estate di negaranya. Pemerintah dan otoritas keuangan Tiongkok, misalnya, telah memberlakukan sejumlah kebijakan untuk meningkatkan kinerja keuangan para pelaku usaha di sektor real estate dan meningkatkan daya beli masyarakat.
Pemerintah Tiongkok telah menerapkan langkah-langkah untuk mendukung sektor real estate. Langkah-langkah tersebut mencakup dukungan finansial bagi investor dan pembeli rumah, termasuk upaya mengendalikan spekulasi real estat.
Guna meningkatkan kinerja keuangan korporasi, pada November 2022, Otoritas Pasar Modal Tiongkok yaitu China Securities Regulatory Commission (CRVS) mengumumkan kebijakan untuk mendukung pembiayaan ekuitas bagi promotor real estate di Tiongkok.
Tujuan dari kebijakan ini adalah untuk menstabilkan kondisi pembiayaan pengembang real estate akibat terbatasnya akses pembiayaan selama 2 atau 3 tahun, terutama dari utang. Melalui kebijakan ini, investor diharapkan memiliki akses terhadap pembiayaan setidaknya untuk modal kerja setelah sulitnya mendapatkan pembiayaan dari bank atau menerbitkan surat utang. Kinerja sektor real estate Indonesia pada tahun 2023. Sejauh ini kondisi sektor real estate kurang baik. Sektor real estate global belum mempengaruhi kinerja sektor real estate di Indonesia. Hal ini antara lain disebabkan karena pasar real estate kita belum terhubung (not interconnected) dengan pasar real estate global.
Pasar real estat kita masih relatif “tradisional” dan belum mencakup instrumen keuangan global. Misalnya, pasar real estate Indonesia belum menggunakan real estate investment trust (REITs) yang dapat diperdagangkan di pasar global.
Hubungan antara perusahaan real estate Indonesia dan perusahaan luar negeri juga masih terbatas. Dengan demikian, krisis keuangan yang dialami korporasi real estate asing hingga saat ini belum memberikan dampak apa pun terhadap korporasi real estate Indonesia.
Namun harus diakui, kinerja sektor real estate kita selama tahun 2023 tidak akan terlalu kuat. Hal ini terlihat pada kinerja pertumbuhan sektor-sektor ekonomi yang terkait dengan sektor real estate, seperti konstruksi dan sektor real estate.
Termasuk juga jika melihat PDB sisi konsumsi, dimana belanja rumah tangga untuk investasi perumahan dan konstruksi masih mengalami pertumbuhan terbatas, selama sembilan bulan pertama tahun 2023. Relatif terbatasnya kinerja sektor real estate juga tercermin pada terbatasnya pertumbuhan harga riil properti residensial dan komersial.
Di tengah terbatasnya kinerja real estate pada tahun 2023, kelompok tertentu di segmen real estate mengalami pertumbuhan yang mengesankan. Kinerja mengesankan tersebut antara lain tercermin pada penyaluran kredit properti ke segmen terkait.
Kredit segmen real estate yang mengalami pertumbuhan mengesankan antara lain Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Tapak, KPR Tapak tipe kecil (sampai dengan 21 M2), KPR Tapak tipe menengah (sampai dengan 22 sampai 70 M2) serta kredit besar. ketik KPR (dari 22 hingga 70 m2). -KPR tipe tapak (>70 M2). Bahkan, KPR tipe kecil mengalami pertumbuhan paling besar yakni mencapai 48,47% (i-o-i-i-o-i) pada November 2023, setelah mengalami kontraksi pada tahun sebelumnya (lihat Gambar 2).
Tingginya pertumbuhan KPR kecil diperkirakan antara lain disebabkan oleh tumbuhnya KPR Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) bersubsidi.
Sementara itu, relatif tingginya pertumbuhan KPR menengah dan besar, disertai dengan relatif rendahnya tingkat kredit bermasalah (NPL), menunjukkan bahwa permintaan terhadap kedua tipe rumah tersebut relatif tinggi, didukung oleh kemampuan membayar kembali konsumen akhir. . pengguna akhir meningkat (lihat Gambar 3).
Prospek Real Estate Tahun 2024 Secara keseluruhan, perkembangan real estate Indonesia pada tahun 2023 akan terus sangat dipengaruhi oleh kondisi perekonomian dalam negeri dan intervensi politik pemerintah. Mengingat sektor real estate mempunyai multiplier effect yang besar terhadap perekonomian, pemerintah dan otoritas terkait seperti Bank Indonesia (BI) juga mencermati pertumbuhan berkelanjutan sektor real estate. P
Pada tahun 2021 misalnya, pemerintah akan mengeluarkan insentif pajak berupa Pajak Pertambahan Nilai (PPN-DTP) untuk pembelian rumah pertama dengan harga hingga Rp 2 miliar. Kebijakan ini berakhir pada September 2022. Saat itu, BI juga mengeluarkan kebijakan makroprudensial berupa penurunan loan-to-value (LTV) hingga 100%. Kebijakan relaksasi LTV ini masih berlaku hingga saat ini.
Per November 2023, pemerintah kembali mengeluarkan keringanan pajak serupa. Bahkan, cakupan insentifnya diperluas, terutama untuk pembelian rumah pertama senilai maksimal Rp 5 miliar, namun PPN yang dibayarkan pemerintah adalah untuk nilai pembelian maksimal Rp 2 miliar per unit (lihat Tabel 1 ). . .
Kebijakan ini berlaku hingga Desember 2024. Merujuk pada kebijakan serupa tahun 2021 tersebut di atas, kebijakan insentif perpajakan berupa PPN-DTP yang dipadukan dengan kebijakan relaksasi LTV terbukti efektif meningkatkan kinerja riil. sektor perkebunan.
Hal ini tercermin dari kinerja pertumbuhan sektor-sektor ekonomi yang terkait dengan sektor real estate, seperti sektor konstruksi dan sektor real estate, serta masuknya konsumsi rumah tangga terkait investasi perumahan dan konstruksi (lihat Gambar 4 dan Gambar 5 ).
Selain kebijakan PPN, faktor lain yang diharapkan dapat berkontribusi terhadap perbaikan kinerja sektor real estate pada tahun 2024 adalah peningkatan permintaan pengguna akhir, terutama untuk proyek perumahan yang memiliki tanah, dan suku bunga KPR yang diharapkan tetap terjaga. . lebih sedikit dibandingkan sebelum pandemi Covid-19.
Lembaga pemeringkat Standard & Poor’s (S&P) memperkirakan penjualan rumah cenderung stabil sepanjang tahun 2023. S&P memperkirakan bahwa pengembang dengan eksposur lebih besar terhadap real estat perumahan dan lahan industri mengalami pertumbuhan penjualan yang lebih tinggi tahun lalu.
Selain itu, S&P memproyeksikan berbagai kebijakan pemerintah dan BI yang disebutkan di atas akan mendukung pertumbuhan penjualan rumah sebesar 5% hingga 10% pada tahun 2024, terutama bagi pengembang besar (lihat Gambar 6). Pertumbuhan penjualan rumah juga diperkirakan meningkat di kalangan pengembang kelas menengah dan kecil.
Potensi bisnis real estate di masa depan masih relatif besar. Saat ini kesenjangan perumahan mencapai 9,9 juta keluarga yang belum memiliki rumah. Kemudian, diperkirakan antara 700.000 hingga 800.000 keluarga baru juga membutuhkan perumahan setiap tahunnya.
Di sisi lain, jika melihat dokumen visi dan misi calon presiden dan wakil presiden periode 2024-2029, terlihat bahwa mereka memiliki komitmen yang tinggi dalam menyediakan perumahan dan akomodasi yang layak.
Berdasarkan dokumen visi dan misi calon presiden dan wakil presiden 2024-2029, pemerintahan baru berikutnya diperkirakan akan membangun setidaknya 2 juta rumah setiap tahunnya, dua kali lipat dari program sejuta rumah yang dicanangkan Presiden Yoko. video.
Di tengah tingginya potensi sektor real estate dan perumahan, banyak tantangan yang muncul. Ketersediaan lahan dengan harga terjangkau menjadi salah satu tantangan terbesar.
Selain itu, ketersediaan dana murah yang sesuai dengan karakteristik pembiayaan perumahan juga menjadi kendala tersendiri dalam upaya penyediaan perumahan yang terjangkau bagi masyarakat. Di sisi lain, kami juga memiliki sejumlah pengembang terbatas yang memenuhi syarat untuk menjadi mitra bisnis pemerintah dan bank pemberi pinjaman.
Oleh karena itu, ke depan perlu dikembangkan berbagai kebijakan dan inovasi yang lebih inklusif bagi para pelaku usaha di sektor real estate dan perumahan untuk mengatasi berbagai tantangan dan hambatan dalam upaya penyediaan perumahan dan usaha di sektor real estate. Penting untuk memperkuat kerja sama antara pemerintah, otoritas kompeten lainnya, lembaga keuangan, dan pengusaha di sektor real estat dan perumahan. (mik/mik)